מירב ינאי נגר - משרד עורכי דין
052-8572579
phone5, phone, contact, telephone, support, call
search5, search, magnifier, lookup, find
.
דף הבית >> מאמרים >> המדריך לרכישת דירה מקבלן

המדריך לרכישת דירה מקבלן

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה מקבלן- דירה שנבנתה על ידי קבלן המשווק את דירותיו למכירה או דירה שטרם הושלמה בנייתה כלומר, דירה על הנייר.

שימו לב, אומנם הנכם משלמים לעורך הדין של הקבלן שכר טרחה, אך הוא אינו מייצג אתכם, אלא להיפך, הוא מייצג ודואג לאינטרסים של הקבלן בלבד. שכר הטרחה המשולם על ידכם לעורך הדין של הקבלן מהווה תשלום עבור שירות בנוגע לרישום הדירה על שמכם בלבד ויש על כך סעיף מפורש בכל חוזה מול קבלן.

לכן, חשוב להיות ערים לנקודות מהותיות לפני רכישת הדירה כפי שיפורט במדריך.

יחד עם זאת, רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן, כדי שיגן על האינטרסים שלכם באמצעות בדיקת חוזה המכר וניהול משא ומתן מול הקבלן (המוכר).

קדימה מתחילים,
  1. בעלות- יש להנפיק נסח טאבו ולבחון מי הבעלים של הקרקע? האם היא בבעלות המוכר?
  • אם הקבלן עדיין אינו הבעלים הרשום ויש לטובתו רק הערת אזהרה על זכויות הבעלים, יש לבדוק מהם תנאי העסקה בין הקבלן לבעלי הקרקע ואילו השלכות יש לכך עליכם? יש לוודא, שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי המגרש ובכלל, האם ההסכם בתוקף בשעה שאתם חותמים על הסכם הרכישה מול הקבלן?
  • אם מדובר ברכישת דירה מחברה מאכלסת / משכנת יש לבדוק את מסמכי הבעלות שברשות החברה.
  • אם מדובר בקרקע שהיא בבעלות רשות מקרקעי ישראל יש לבדוק האם הקרקע מהוונת. אם לא, ייתכן ותדרשו לשלם יותר מאוחר למנהל תשלומים שונים כגון- דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה העלולים להסתכם בסכומים גבוהים מאוד.
  1. הקבלן ו/או היזם ו/או חברת הבניה- מומלץ לבצע בדיקות מקדימות בנוגע לאמינות ויציבות הקבלן, היזם ו/או חברת הבנייה. ניתן לבצע תחקיר עצמאי גם באמצעות חיפוש פשוט של שמם בגוגל, אשר יאפשר לכם לבדוק האם קיימות תביעות משפטיות או תלונות העומדות כנגדם, נוסף על רישומים ונתונים שונים על פעילותם העסקית.
  1. קבלן רשום- וודאו שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים, שהרישיון שלו בתוקף ושפעולות הבנייה שמבצע הקבלן הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי. רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור, את התייחסות הקבלן להתחייבויותיו ועד כמה שניתן גם את מצבו הכלכלי של הקבלן. רוב מוכרי הדירות אינם קבלנים ואינם רשומים בפנקס הקבלנים, לכן יש לוודא, שהיזם בונה רק באמצעות קבלנים רשומים.
  1. עיקולים/ שעבודים/ הערות/ צווים- בדקו האם אין עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה צווים וכדומה על הבעלים ו/או על הקבלן במידה והוא אינו הבעלים. כמו כן, כי אין כל מניעה לרישום הערת אזהרה לטובתכם על הנכס.
  1. היתר בניה- וודאו כי לקבלן קיים היתר בניה למבנה ובפרט, לקומה שבה אתם מעוניינים לרכוש בה דירה. נניח שלקבלן יש היתר בניה ל 8 קומות והוא מציע לכם דירה בקומה ה 12. כנראה שלא תהיה קומה כזו, אז חבל שתשלמו על אוויר בחינם כ"כ הרבה כסף....
  1. אישורי מיסים- דרשו מהקבלן אישור המעיד, כי יש לו פטור ממס שבח והוא ממוסה על ידי מס הכנסה.
  1. מיקום הנכס- וודאו כי מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה ותכנונה מתאים לצרכיכם. חשוב לשים לב, לגודל הדירה נטו ולא ברוטו. אם רכשתם מחסן ו/או חניה בנוסף, יש לוודא גם לגביהם נתונים אלו.
  1. מפרט- בדקו את המפרט הטכני ותבחנו שינויים במידת הצורך. שימו לב, שינויים שתרצו לבצע במפרט לאחר חתימת החוזה יהיו כמעט בלתי אפשריים ו/או בלתי כדאיים, לכן יש לנהל מו"מ על כך עוד בטרם החתימה. כל שינוי ייעשה אך ורק בכתב. להבטחות בעל פה ומחשבות אין מקום בהסכם. מומלץ לשכור את שירותיו של איש מקצוע בעניין זה שיוכל להנחות אתכם במדוייק בהתאם לצרכיכם כגון: אדריכל, מתכן פנים.
  1. רכוש משותף- יש לבדוק כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף-  כניסה לבניין, חדרי מדרגות, מחסנים, חניות, גג . אילו חלקים הוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, עלות ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף וממתי, יש לוודא כי הקבלן אינו שומר לעצמו חזקה על שטח משותף כלשהו. בנוסף, יש לבדוק האם על שטח הנכס הנרכש לא מותקנים מתקנים של דיירים אחרים, דוגמת צנרת, דוד או ביוב.
  1. סופיות המחיר- שימו לב, כי המחיר שהנכם משלמים לקבלן בעבור הדירה ובעבור השירותים הנלווים יהיה סופי וידוע מראש עד כמה שאפשר, כדי למנוע הפתעות מיותרות בהמשך. כגון- תשלום בעבור רישום הבית המשותף, חיבורים למערכת החשמל, מים, גז וכיוצ"ב.
  1. הוצאות פיתוח- בדקו האם הוצאות פיתוח - כביש, מדרכה, גינה וכדומה - כלולות במחיר הדירה ומה הן כוללות. במידה ואינן חלק מהתשלום עבור הדירה יש לדאוג, כי מחירם יהיה נקוב מראש ובכתב בהסכם עד כמה שניתן.
  1. מע"מ- בדקו אם מחיר הדירה הנרכשת הינו כולל מע"מ או שתדרשו לשלם מע"מ בנוסף.
  1. בטחונות- דאגו לקבל בטחנות וערבויות בהתאם לחוק + מכתב החרגה. אם תעשו כן, במקרה והקבלן יפול מנכסיו כספיכם המשולמים בגין הדירה יהיו מובטחים ותוכלו לקבלם חזרה.
  1. רישום הדירה- תחמו בזמן את מועד רישום זכויותיכם בטאבו בגין הדירה שרכשתם. לא אחת נקלעו רוכשים למצב שבו הקבלן במשך שנים רבות טרם השלים את רישום הזכויות. כלומר, הדירה שנרכשה עדיין לא נרשמה על שם הרוכש והדבר גרם לקושי ממשי עד בלתי אפשרי למכור את הדירה לאחר.
  1. מסירה- וודאו מהו מועד המסירה של הדירה, מה תנאי האיחור של מסירת הדירה וגובה הפיצוי בגין איחור במסירה.

לסיכום

רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות במהלך חייכם הכרוכה בתשלום סכום כסף משמעותי שחסכתם בעמל רב.
בדיקה מעמיקה ויסודית בטרם רכישת הדירה יכולה לחסוך לכם עוגמת נפש, הפסדים והפתעות.

אם אין לכם את הידע המקצועי והכישורים הדרושים, כדיי להגן על זכויותיכם מבחינה משפטית, שכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לעשות זאת עבורכם ואל תחסכו דווקא בשלב זה בכסף.

זכרו! דיני החוזים וכן פסיקת בית המשפט מניחים שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם ולכן החוזה מחייב אותו. קשה מאוד, ולעתים בלתי אפשרי, לבטל חוזה או תנאי בחוזה, בטענה של אי הבנה כזו או אחרת.

בהצלחה!
 
 
* האמור במדריך זה הינו בגדר המלצה בלבד ואינו מתיימר להחליף את ייעוצם הפרטני של אנשי מקצוע: עו"ד, שמאי, אדריכל, מהנדס וכיוצ"ב או לספק את מלוא התשובות, אך הוא יכול ללוות אתכם בתהליך רכישת הדירה.