מירב ינאי נגר - משרד עורכי דין
052-8572579
phone5, phone, contact, telephone, support, call
search5, search, magnifier, lookup, find
.
דף הבית >> מאמרים >> זיכרון דברים- האם כדאי?

זיכרון דברים - האם כדאי?

זכרו, זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין !

גם אם בזיכרון הדברים חסרים פרטים מסוימים הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך.

להרבה אנשים יש נטייה למהר ולחתום על זיכרון דברים לפני רכישת נכס נדל"ן, הכל על מנת שיוכלו "לתפוס" את הנכס ולמנוע ממישהו אחר לקנות אותו לפניו. טעות חמורה!

כפי שציינתי תחילה, בראש המאמר, זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב. אם כך הוא הדבר, הרי כקונים כל זמן שלא בדקתם את טיב הנכס והתאמתו לצרכיכם באמצעות מומחים מטעמכם- שמאי מקרקעין, עו"ד המתמחה בנדל"ן וכיוצ"ב, יכול ותגלו שהנכס אינו מתאים לכם בשלב הבדיקה ולמעשה תהיו קשורים בחבל הטבור להתחייבותכם.

כלומר, המוכר יוכל לדרוש מכם לקיים את הוראות זיכרון הדברים ולרכוש את הנכס. אם כך, למה לכם לצור התחייבות מעיין זו כאשר אינכם יודעים בוודאות שמדובר בנכס הנכון והמתאים עבורכם מכל הבחינות?! לפיכך, רק לאחר בדיקת מומחים כאמור תוכלו להתחייב לרכישת הנכס ואז ממילא הדבר ייעשה באמצעות חתימה על חוזה מחייב.

גם המוכר נוטל סיכון בחתימתו על זיכרון דברים. במסגרת מכירת הנכס במידה וקיים מס שבח בגין מכירתו הרי שעל פי חוק  הוא מוטל על המוכר. במידה והמוכר אינו זכאי לפטור כלשהו מתשלום מס השבח, עלול להיווצר מצב שהמס המוטל עליו לתשלום גבוה כל כך שמכירת הנכס אינה רווחית כלל והמסקנה המיידית המתבקשת היא שאם הוא היה נחשף למידע זה באמצעות ייעוץ של עו"ד מטעמו קודם לכן ככל הנראה שלא היה מוכר את הנכס מלכתחילה.
 
כמו כן, לעיתים, בעת העברת הזכויות, יידרש המוכר לשלם גם היטל השבחה אותו לא לקח בחשבון בעת חתימת זיכרון הדברים. אילו היה מודע לזכויות הבנייה, ייתכן שהיה דורש תמורה נוספת בגינן או שהיה מטיל את היטל ההשבחה על הקונה.
 
יתרה מכך, זיכרון דברים מהווה מסמך מחייב, שבהסתמך עליו אפשר לגשת לטאבו ולרשום מכוחו הערת אזהרה על זכויות המוכר. בהעדר הסכמה של הקונה, אפשר יהיה למחוק את ההערה רק בהליך משפטי שלעיתים עלול לקחת שנים.
 
נקודה נוספת שראוי וחשוב לציין, שבעת חתימה על חוזה מחייב בין מוכר לקונה נכס נדל"ן נדרשים הצדדים לדווח לרשויות המס על ביצוע העסקה וזאת תוך מניין הימים הקבוע בחוק ממועד החתימה על החוזה.

רשויות המס רואים בזיכרון דברים חוזה מחייב לכל דבר ועניין ולכן מועד הדיווח על העסקה נמנה מיום החתימה על זיכרון הדברים ולא ממועד החתימה על החוזה הסופי. משמעות הדבר, שבמידה וחלפו מניין הימים לדווח מאז החתימה על זיכרון הדברים והצדדים מדווחים רק ממועד החתימה על העסקה- הם יאלצו להסתבך עם רשויות המס ולשאת בקנסות וריביות שונות לרשויות המס בגלל בהעדר דיווח במועד.

מקרה שהיה כך היה.....
בעל ואישה החליטו למכור את דירתם המשותפת וחתמו על זיכרון דברים עם רוכש פוטנציאלי. לאחר מספר ימים קיבלו הצעה גבוהה יותר לרכישת דירתם ב 200,000 ₪!!! מאחר וחתמו על זיכרון דברים מספר ימים קודם לכן, הם חששו כי הקונה יעמוד על דעתו לקיים את הוראות זיכרון הדברים ולדרוש חתימה על חוזה סופי ולכן הם נאלצו להסתפק במחיר שהקונה הראשון הציע. על כך נאמר "סוף מעשה במחשבה תחילה"