מירב ינאי נגר - משרד עורכי דין
052-8572579
phone5, phone, contact, telephone, support, call
search5, search, magnifier, lookup, find
.
עורכת דין מירב ינאי נגר, ראש העין

מקרקעין ונדל"ן

עסקת מקרקעין

עסקת מקרקעין הינה אחת העסקאות החשובות והגדולות במהלך חייו של אדם ובשל כך אין להקל ראש בעניין זה, בין אם מדובר בעסקת מכר ראשונה ובין אם היא העשירית.

בדרך כלל בעסקת מקרקעין מדובר בסכום לא מבוטל שעל הקונה לשלם למוכר ובוודאי שאתם כקונים לא הייתם רוצים לשים את כספכם על קרן הצבי ולגלות שהממון שצברתם בעמל רב שולם עבור נכס בעייתי.

על מנת שהעסקה תהיה מושכלת, מומלץ לכם כקונים להצטייד בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן שיש ביכולתו לסייע לכם לכלכל את צעדיכם בתבונה, למזער את רמת הסיכון בעסקה ולהגן על זכויותיכם ברכישת המקרקעין באמצעות ניסוח הסכם ראוי ובין היתר, בבדיקת זהות בעלי הנכס, בחינת שעבודים על הנכס, הערות אזהרה, עיקולים ועוד היבטים נוספים רבים.

ברכישת נכס מקרקעין מקבלן הדבר חשוב לא פחות. טעות נפוצה בקרב חלק מהאוכלוסייה לחשוב כי עצם העובדה שהקונים משלמים לעו"ד של הקבלן שכר טרחה, אזי הוא מייצג אותם. שימו לב, עוה"ד של הקבלן אינו מייצג אתכם ולא דואג לאינטרסים שלכם כקונים גם כשהינכם משלמים לו שכר טרחה, אלא הוא דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד. למה? כי שכר הטרחה מהווה חלק ממחיר הדירה כשהשירות שאתם מקבלים מעוה"ד של הקבלן הוא רישום הזכויות על שמכם ולא ייצוגכם. יש סעיף מפורש הקובע זאת בכל הסכם מכר מול קבלן. ראו הוזהרתם!
 
הוא הדין באשר למוכר נכס מקרקעין אשר על פניו נדמה כי מה לו לדאוג שהרי הוא מוכר את הנכס לאחר ולכאורה העניין לא כל כך מורכב. טעות היא! עסקת מכר במקרקעין שוזרת בתוכה היבטים רבים שיש לבחון אף בטרם הבשלת עסקת המכר. לדוגמא, שיעור המס הכרוך בביצוע העסקה- לעיתים מוכר שיגלה כי מוטל עליו מס גבוה לתשלום יחליט שלא למכור את הנכס כוון שזה לא כלכלי ולא משתלם עבורו. לכן, גם כמוכרים ייטב לכם להיוועץ עם עו"ד בעל התמחות בנדל"ן.

גם להעברה של נכס ללא תמורה בין בני משפחה ישנם היבטים משפטיים הרי גורל. הידעתם? נותן המתנה יכול לחזור בו בתנאים מסויימים. איך? כיצד? כמה ולמה? על כך תצטרכו להיוועץ עם עו"ד המתמחה בנדל"ן שייתן לכם מענה הולם לשאלותיכם.

שכירות

לאחר שנרכש נכס הנדל"ן, התקבל בירושה או נעשתה העברה ללא תמורה בין בני משפחה של נכס המקרקעין, יש כאלו שיעדיפו שלא לעשות בנכס שימוש עצמי אלא להשכירו לאחר, בין אם מדובר בדירה, מגרש, חנות, קרקע או כל נכס מקרקעין אחר.

אל תטעו! גם בשלב זה מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שינסח עבורכם חוזה ראוי המגן על זכויותיכם באשר אתם- משכירים או שוכרים, ולקנות שקט נפשי וביטחון. עורך דין מקצועי ידאג לדרוש את הבטוחות המתאימות להבטחת תשלומי דמי השכירות מאת השוכר, יבדוק את זהות הבעלים הרשומים המבקשים להשכיר את הנכס בפועל, ועוד.

המקרים בהם הנכם מסתפקים בחוזה סטנדרטי או חוזה מהאינטרנט שאינו מותאם לכם ולנכס המדובר באופן ספציפי, עלולים להוביל אתכם ואת הצד השני להסכם השכירות שיגרום לנזקים ומפח נפש. ה"חיסכון" בנטילת שירותיו של עורך דין העוסק במקרקעין עלול לעלות לכם בכסף רב ובעוגמת נפש רבה.

להזכירכם, תפקידו של עורך דין בהשכרת נכס מקרקעין לא פחות חשוב מתפקידו בעסקאות מכר מקרקעין.

רישום ותיקון זכויות בטאבו

אם כרגע בבעלותכם נכס מקרקעין שיש בו בעיות רישומיות של אי התאמה בין המצוי בפועל לרשום בנסח טאבו כגון- מספר ת.ז. שאינו רשום בנסח טאבו לצד שמכם או רשום אך שלא במדויק כפי שמופיע בת.ז; לצד שמכם לא מופיע שם המשפחה הנכון, ועוד אין ספור מקרים אחרים - דעו לכם שלדבר יש השלכות היכולות לעכב את מכירת הנכס, השכרתו, נטילת ורישום משכנתא או כל פעולה אחרת בו.

רבים נוהגים להזניח את עניין הרישום הנכון והמדויק של הנכס מתוך גישה של "מחר נטפל בעניין", "מה כ"כ חשוב עכשיו" אך כאשר הם ירצו למכור את הנכס, להעבירו במתנה או בירושה עלולה להתעורר בעייתיות שתגרום לעיכוב ממשי ואף להכשלת רצונותיהם. במקרים רבים במסגרת ניהול משא ומתן לרכישת מקרקעין קונים פוטנציאליים יעדיפו שלא לרכוש את הנכס אלא בכפוף להסדרת הרישום בו.

אם הנכם נמצאים עתה במצב לא תקין מעיין זה, מומלץ לכם לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה בנדל"ן אשר יוכל לסייע לכם בעניין ויסדיר עבורכם את הרישום השגוי בטאבו, וטובה שעה אחת קודם...

רישום/ תיקון או ביטול בית משותף

תנאי בסיסי לרישום בית משותף על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הינו קיומו של מבנה קבע שיש בו שתי דירות או יותר למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. מקרה נפוץ ומקובל של בתים משותפים הוא בנייה רוויה של בניין רב קומות ובו יש מספר רב של דירות.

במקרה כזה רישום הבית המשותף משקף באופן מלא ומדויק את זהות הבעלים עם הדירה שבבעלותו, מה חלקו, אלו הצמדות יש לדירתו- מחסן, חניה... הגדרת החלקים המשותפים, שיעור  השתתפותם של כל אחד מהבעלים בהוצאות המשותפות ונושאים רבים אחרים.

נוכח האמור, בוודאי הבנתם כי במידה והמבנה בו אתם מתגוררים כבר רשום כבית משותף אך אינו מבטא נכונה את הבנוי בפועל, עליכם להסדיר עניין זה מהטעמים המפורטים מעלה כשהדבר יכול וייעשה באמצעות תיקון רישום הבית המשותף או ביטולו ורישומו מחדש, הכל לפי העניין.

איך נוצרת סיטואציה כזו כאשר כבר רשום בית משותף, אתם שואלים? לפעמים נעשות הרחבות במבנה, תוספות ושינויים ולכן יש לעדכן את הרישום בהתאם. קל וחומר, כאשר רכשתם קרקע ריקה ולימים בניתם עליה מבנה הכולל 2 דירות ומעלה. עד לרישום הבית המשותף נסח הטאבו יציג מצג מוטעה לפיו קיימת רק קרקע ולכן יש להסדיר את הרישום כבית משותף.

בשל מורכבות הנושא, הכרחי להצטייד בשירותיו של עו"ד העוסק בבתים משותפים.

הסכם שיתוף

כאשר לא ניתן לרשום את הנכס שבבעלותכם כבית משותף ובעודכם שותפים בנכס מקרקעין כזה עם אחר (בדרכ' המדובר בקרקעות- זכויות במושע) יהא עליכם לשכור את שירותיו המקצועיים של עו"ד המתמחה בנדל"ן על מנת שיערוך עבורכם הסכם שיתוף המבטא את החלוקה הנכונה ביניכם. מטרתו של הסכם השיתוף, למנוע כל מחלוקת עתידית ביניכם ובין השותף לכם בנוגע לזכותו של כל אחד מכם במקרקעין. כמו גם, על מנת שיהיה ניתן לטול משכנתא על המקרקעין או למכור את המקרקעין ביתר קלות כאמור.

חשוב לציין ! הסכם שיתוף מסדיר את ההחזקה והשימוש של הבעלים תוך ייחוד חלק מסויים במקרקעין לכל שותף. אין בהסכם השיתוף כדי להכריע בנוגע לבעלות של כל אחד מהם בקרקע.

במילים אחרות ולצורך ההמחשה, כשמדובר בשני שותפים בחלקים שווים בקרקע אזי הבעלות משותפת על כלל המקרקעין כשלכל אחד מהם יש בעלות של 50% בקרקע באזור, לא מוגדר (זכויות במושע).

הסכם שיתוף, מטרתו לתחום את 50% לאזור מסויים- נניח החלק הצפוני בקרקע ייוחד לשותף הראשון אשר יחזיק בו ויוכל לעשות בו שימוש בלעדי ואילו השותף השני יוכל להחזיק ולעשות שימוש בלעדי בחלק הדרומי של הקרקע ללא כל התערבות והפרעה של שותפו, הכל בכפוף להוראות החוק כמובן.

במשרדנו תקבלו ייעוץ וליווי משפטי בענייני המקרקעין הבאים:

  • ייצוג וליווי משפטי במכירת או רכישת דירות יד שניה, דירות מקבלן, מגרשים, חנויות, קרקעות, מבנים מסחריים.
  • העברה ללא תמורה של נכסי מקרקעין- העברה של נכסים בתוך המשפחה.
  • ניסוח ועריכת חוזה שכירות לדירות, בתים, עסקים, מגרשים, חנויות, משרדים, מבנים מסחריים  ונכסי מקרקעין שונים.
  • רישום ותיקון זכויות בטאבו.
  • רישום/תיקון/ביטול בית משותף.
  • יצירת ועריכת הסכם שיתוף במקרקעין.
  • ייעוץ והכוונה בשומת מס שבח ומס רכישה.