מירב ינאי נגר - משרד עורכי דין
052-8572579
phone5, phone, contact, telephone, support, call
search5, search, magnifier, lookup, find
.
 

1- הבדיקה הקניינית
יש לבדוק את מהות הזכות של המוכר- האם הוא רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום מקרקעין? האם הוא חוכר? אם כן, האם הנכס מהוון? האם יש לגבי הזכויות שלו הערת אזהרה, משכנתא, עיקול וכדומה. אם כן, צריך לבדוק לעומק מדוע ולמה?
 
מקרה שהיה כך היה...
פנה אליי אדם בבקשה שאייצג אותו במכירת זכויותיו בדירת מגוריו
מבדיקת הנתונים הקנייניים כנ"ל עלה, שהוא אכן רשום בלשכת רישום מקרקעין כבעלים, אך הרישום שלו שגוי.
 
כלומר, לצד שמו מופיעה ת.ז. שגויה – למעשה היתה חסרה ספרה 1 מתעודת הזהות שלו ברישום אצל רשם המקרקעין.
 
הקונה לא היה מוכן לקנות את הנכס אם הבעלים לא רשום נכון כפי שמופיע בתעודת הזהות שלו ובצדק...
 
בעקבות כך, נאלצנו לדחות את ניהול המשא ומתן על מכירת דירתו, לברר ממה נגרמה הטעות ברישום ולתקן את הרישום....
 
הטעות מתברר, נבעה מצו ירושה שגוי שניתן לפני 15 שנה .... היה צריך להגיש בקשה לרשם לענייני ירושה ולהוכיח לו שזו טעות. כלומר, שהמוכר הוא היורש של הדירה ולא אחר.....
 
אחכ' לגשת ללשכת רישום מקרקעין ולהסביר מדוע נוצרה הטעות בכלל ושיאושר התיקון על ידי הרשם לענייני מקרקעין.
 
בקיצור, פרוצדורה של ממש, שהתארכה מספר רב של חודשים, באיתור מסמכים ישנים ותצהירים של אנשים שונים, כדי לבסס את הטענה שלנו שהנכס אכן שלו.
 
בכל התקופה הזו שום קונה לא היה מוכן לקנות את הנכס בגלל אותה טעות, עד שהיא תוסדר באופן רשמי והכל בגלל ספרה 1 שלא נרשמה.....
 
מסקנה, חשוב מאוד לבדוק האם המוכר שמציג עצמו כבעל הזכויות החוקי במקרקעין, אכן רשום ככזה במדוייק.
 

2- הבדיקה התכנונית
יש לבדוק האם הדירה בנויה עפ"י היתר בניה כדין? האם קיימות חריגות בניה בדירה? האם ישנם צווים או אזהרות המופיעות בתיק בניין ו/או בטאבו בעניין תכנוני.
מוטב שמהנדס מקרקעין יבצע בדיקות אלו ויעביר אליכם את ממצאיו בדו"ח מסודר, כך לא תגלו הפתעות בהמשך הדרך.
 
מקרה שהיה כך היה...
פנה אליי לקוח שאייצג אותו בניהול משא ומתן לרכישת בית צמוד קרקע.
 
לאחר בדיקת מהנדס מטעמו התברר, שבנכס סגרו מרפסת ללא היתר ואפילו המוכרים עצמם לא ידעו על כך במשך שנים....
 
בעקבות כך, דאגתי כי המוכרים יתחייבו להסדיר את החריגה כתנאי לחתימה על חוזה רכישה וכך הקונים שייצגתי רכשו נכס נקי ללא חריגות ובעיות תכנוניות.
 

3- הבדיקה הפיזית
יש לבחון מה מצבה הפיזי של הדירה ולבדוק, האם יש בה ליקויים הנראים לעין ובמיוחד כאלו שלא....
 
על אלו ליקויים מדובר ? רטיבות, סדקים, צנרת, חשמל ועוד.
 
חלק מהליקויים תוכלו לזהות בעין רגילה בעצמכם, אך אם אינכם אנשי מקצוע מיומנים בתחום, רצוי שמישהו מקצועי יעשה עבורכם בדיקה וייתן לכם חוות דעת מסודרת. כך בוודאי יהיה לכם שקט נפשי לדעת שאתם בדרך לרכישת דירה תקינה.
 
מקרה שהיה כך היה ...
אדם רכש בימי הקיץ החמים, דירה בכ 2,000,000 ₪ (שני מיליון שקלים!) והתעקש שלא לבדוק את הדירה באופן פיזי על ידי איש מקצוע מטעמו, מתוך אמונה שהוא מספיק מבין בתחום.
 
לאחר רכישת הדירה ועם הופעת הגשמים התברר, כי הרטיבות הקלה שהופיעה באחד החדרים והיתה ידועה לו בעת רכישת הדירה, אין מקורה במקלחת הסמוכה, אלא בחדירת מים מהשכן.
 
כמובן שלרוכש היתה אפשרות לפנות למוכר בעניין זה.
 
אך עוגמת הנפש, ההתעסקות, ההוצאות וכל כאב הראש היו יכולים להמנע, אם לכתחילה, הקונה היה מודע להיקף הבעיה באמצעות איש מקצוע מומחה מטעמו.
 
למעשה, קבלת חוות דעת מקיפה ויסודית היתה יכולה לסייע לו להחליט אם בכלל לרכוש את הדירה או להפחית ממחירה בתמורה לתיקון הליקוי בעצמו, אך בוודאי שלא לרכוש אותה במצבה הפיזי במחיר מלא.
 

4- בדיקת המס
יש לבדוק, האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה ? אם לא, מהו גובה המס שהמוכר יידרש לשלם בשל מכירת הדירה ? האם קיימת חובה בתשלום היטל השבחה? מה גובה מס הרכישה הצפוי לקונה? האם ישנן הקלות שהרוכש יכול לעשות בהן שימוש, כדי להפחית את גובה המס? ועוד..
 
מקרה שהיה כך היה...
פנה אליי אדם שרצה לרכוש דירה, כשברשותו זכויות בדירה נוספת.
 
לידיעת מי שאינו בקיא במיסוי מקרקעין מאחר ומדובר בדירה שניה, גובה מס הרכישה גבוה יותר מהמס שחל ברכישת דירה ראשונה.
 
מברור מעמיק מול הלקוח, אודות הדירה הראשונה שברשותו הבנתי, כי למרות שיש לו זכויות בדירה אחרת הוא יוכל לשלם מס מופחת ברכישת הדירה השניה כאלו זו דירתו הראשונה.
 
מסקנה- ברור נתונים מדוייקים מול הלקוח מניבים תוצאות מופלאות חסכון גדול בכיס!
 

5- הבדיקה המימונית
יש לבחון כיצד הקונה מתכוון לממן את רכישת הדירה ? האם הכל מהון עצמי? אולי חלק באמצעות משכנתא? האם הקונה תלוי במכירת דירתו כדי לרכוש את זו הנוכחית? כמו כן, יש להתאים את פריסת התשלומים על הדירה בהתאם ליכולותיו של הקונה ולזמינות הכסף... ועוד
 
מקרה שהיה כך היה...
לקוח שלי, איש עסקים, התעניין ברכישת דירה נוספת.
 
הוא היה בטוח שיקבל משכנתא מהבנק בכל סכום שיבקש נוכח עסקיו.
 
אכן, הבנק אישר לתת לו משכנתא כפי שחשב, אך הבנק דרש כי ההחזר חודשי יעמוד על סכום של 10,000 ש"ח לחודש, כשאיש העסקים יכל לעמוד בהחזר חודשי של 5,000 ש"ח בלבד.
 
כתוצאה מכך, הוא נאלץ לוותר על העסקה ולחפש עסקה יותר זולה.
 
מסקנה- לבדוק את אפשרות המימון זו בדיקה חשובה אם לא החשובה ביותר. לא כדאי לגלות שהתחייבתם בחוזה ואתם לא יכולים לעמוד בתשלום שנקבע.

5 בדיקות הכרחיות לפני רכישת דירה